Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine objavilo je Vodič za upravitelje – dokument koji detaljno pojašnjava obveze upravitelja stambenih zgrada prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada.
U nastavku donosimo sažet pregled ključnih aktivnosti koje svaki upravitelj treba poduzeti, uz naglasak na zakonske rokove, kazne i odgovornosti. Dokument Vodič za upravitelje možete preuzeti OVDJE.
Registar upravitelja zgrada
- Registar vodi Državna geodetska uprava, ustrojava se do 30. lipnja 2025.
- U roku 6 mjeseci od ustrojavanja, upravitelji su dužni podnijeti zahtjev za upis, koji mora sadržavati:
- podatke o upravitelju i zgradi
- ugovor o upravljanju
- eventualna rješenja o prinudnom upravitelju
- Podnošenje se vrši elektronički putem ZIS-a (Zajedničkog informacijskog sustava).
- Svaku promjenu podataka potrebno je prijaviti u roku od 8 dana.
- Novi upravitelj mora se upisati u roku od 90 dana od preuzimanja zgrade.
Registar zajednice suvlasnika
- Također ga vodi DGU, s planiranim ustrojavanjem do 30. lipnja 2025.
- Zahtjev za upis mora sadržavati:
- podatke o suvlasnicima i predstavniku
- informacije o površinama stanova
- shematski prikaz rasporeda po etažama
- Rokovi za upis:
- 6 mjeseci od ustrojavanja registra
- 90 dana od preuzimanja upravljanja (ako zajednica još nije upisana)
- Promjene se prijavljuju u roku od 15 dana.
Novi međuvlasnički ugovori
- Svi suvlasnici moraju do 1. siječnja 2027. sklopiti:
- međuvlasnički ugovor
- ugovor o upravljanju
- Predstavnik mora dostaviti ugovore upravitelju u roku 15 dana, a upravitelj ih unosi u Registar.
Sastanci i predstavnici suvlasnika
- Upravitelj može sazvati sastanak suvlasnika i dužan je u Registar dostaviti sve njihove odluke.
- Ako nema izabranog predstavnika:
- upravitelj upozorava suvlasnike da ga izaberu u roku 60 dana
- nakon isteka roka, imenuje prinudnog predstavnika
Kućni red i njegovo provođenje
- Do 30. lipnja 2025., upravitelj mora:
- dostaviti novi kućni red svim zgradama
- postaviti ga na vidljivo mjesto u zajedničkom prostoru
- Kod povrede kućnog reda:
- Suvlasnik dokumentira povredu
- Većina odlučuje o povredi
- Upravitelj izdaje opomenu (u roku 10 dana)
- Opomena se upisuje u Registar
- Nakon 3 opomene u 2 godine – mogućnost novčane kazne (50–500 €)
Odgovornost i obveze upravitelja
Solidarna odgovornost
- Upravitelj odgovara za štetu trećima zajedno sa suvlasnicima, osim ako je pravovremeno predložio potrebne radove, a suvlasnici ih odbili.
Osnovne obveze suvlasnika
- Imenovanje upravitelja:
- Investitor mora imenovati upravitelja unutar 30 dana od uporabne dozvole (osim ako je jedini vlasnik)
- Rok je bio do 2. ožujka 2025.
Financijsko upravljanje – upravitelji
- Poseban račun za svaku zgradu
- Odvojeno upravljanje novcem zajednice
- Redovita naplata pričuve i troškova
- Godišnji i višegodišnji plan održavanja
- Izvještaj o upravljanju do kraja veljače
- Na zahtjev, omogućiti uvid u dokumentaciju
Tehničke i pravne aktivnosti – upravitelji
- Organizacija popravaka i hitnih intervencija (do 3 sata)
- Podrška za projekte sufinanciranja i obnove
- Mogućnost ugovaranja zajmova i osiguranja
- Obavještavanje suvlasnika o radu i troškovima
Prinudni upravitelj
Ako nema ugovorenog upravitelja:
- Gradonačelnik ili načelnik imenuje prinudnog upravitelja
- Ako se nitko ne javi na javni poziv, imenuje se komunalno društvo
- Prinudni upravitelj ima ista prava i obveze kao redovni
Kazne i sankcije
Prije novčane kazne, komunalni redar izdaje pisanu opomenu i rok za ispravak. U slučaju nepridržavanja:
- Pravna osoba: 750 – 5.500 €
- Fizička osoba: 350 – 2.750 €
- Odgovorna osoba: 100 – 1.000 €
Kazne su prihod jedinice lokalne samouprave.
Izbjegnite najčešće prekršaji upravitelja!
- Neupisivanje u registar ili neprijava promjena
- Neotvaranje posebnog računa
- Nepostupanje kod hitnih intervencija
- Neprovođenje pregleda zgrade
- Nevođenje ažurne evidencije
- Nepravilna naplata pričuve
- Nedjelovanje u vezi s naplatom dugova
- Nepostojanje plana održavanja
- Nepružanje stručnih mišljenja
- Nesklapanje ugovora za sufinanciranje
- Nepodnošenje izvještaja
- Preskakanje godišnjeg pregleda
- Nepostupanje kod kršenja kućnog reda
- Nepravodobna primopredaja dokumentacije
- Neisticanje kućnog reda
- Nedostupnost dokumentacije suvlasnicima
Nadzor i žalbe
- Komunalni redari imaju ovlast nadzora.
- Rješenje redara može se osporiti:
- nadležnom županijskom tijelu
- Ministarstvu (za područje Grada Zagreba)
